Mehrfamilienhaus in Hagen als Ganzes verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?

Ein Haus abgeben oder mehrere Verkäufe selbst entwickeln?

Bei einem bislang ungeteilten Mehrfamilienhaus können Sie einen Käufer für das gesamte Grundstück suchen. Sie können auch prüfen, ob Sie zunächst Wohnungseigentum bilden und anschließend einzelne Einheiten verkaufen möchten. Damit ändern Sie mehr als die Größe eines Angebots. Aus einer Immobilientransaktion werden mehrere Erwerbsgegenstände mit jeweils eigenen Käufern, Finanzierungen und Übergängen. Sie übernehmen vorübergehend eine zusätzliche Entwicklungsaufgabe. Diese Wahl verdient einen eigenen Vergleich, bevor Sie erwartete Wohnungspreise addieren und daraus einen vermeintlich sicheren Mehrerlös gegenüber dem heutigen Hausverkauf ableiten.

Ein Käufer des gesamten Hauses beurteilt den Bestand häufig über Ertrag, Substanz und seine weitere Bewirtschaftung. Ein Erwerber einer einzelnen Wohnung kann einen kleineren Kapitaleinsatz wünschen oder selbst dort wohnen wollen. Die Aufteilung kann deshalb andere Nachfrage eröffnen. Sie schafft diese Nachfrage aber nicht allein durch neue Grundbuchblätter. Die einzelnen Wohnungen müssen unter ihren tatsächlichen Bedingungen attraktiv und finanzierbar sein. Für Ihre Wahl zählt, ob sich die veränderten Erwerbsgegenstände sinnvoll anbieten lassen und ob Sie die dafür erforderliche zusätzliche Verantwortung selbst tragen möchten.

Vielleicht möchten Sie nach langer Vermieterzeit sämtliche Aufgaben abgeben. Dann besitzt ein einheitlicher Abschluss einen persönlichen und wirtschaftlichen Nutzen. Vielleicht brauchen Sie nur einen Teil des gebundenen Kapitals und möchten bestimmte Wohnungen behalten. Dann könnte gerade die neue Aufteilung Ihrem Ziel dienen. Beide Ausgangslagen können dasselbe Gebäude betreffen und trotzdem zu einer anderen Entscheidung führen. Beginnen Sie deshalb bei dem Eigentum, das Sie nach dem Vorgang noch halten wollen. Eine höhere angenommene Gesamtsumme allein beantwortet diese Frage nicht.

Ein bereits in Wohnungseigentum aufgeteiltes Gebäude hat einen anderen Ausgangspunkt. Dort bestehen die Einheiten rechtlich schon, auch wenn sie derselben Person gehören. Hier geht es um die Entscheidung, diese Struktur erst herzustellen. Der normale Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses und der Verkauf einer vorhandenen Eigentumswohnung bleiben wichtige Vergleichswege. Eine neue Aufteilung verbindet beide nicht automatisch zu einem vorteilhafteren Geschäft. Sie fügt einen eigenen Schritt mit Kosten, Bedingungen und späteren Folgen hinzu, dessen Nutzen am konkreten Haus beurteilt werden muss.

Welche Wohnungen könnten tatsächlich einzeln verkauft werden?

Der Gesamtwert der Einzelverkäufe entsteht aus den jeweils realistisch erreichbaren Angeboten. Eine gleichmäßige Verteilung des Hauspreises auf die Quadratmeter genügt dafür ebenso wenig wie die Übernahme des höchsten Wohnungspreises aus einem Inserat. Geschoss, Zugang, Grundriss, Zustand, Außenfläche und vorhandene Nutzung können die Einheiten unterschiedlich prägen. Eine attraktive freie Wohnung und eine langfristig vermietete Einheit bieten verschiedenen Käufern einen anderen Nutzen. Ihre Vergleichsrechnung sollte diese Unterschiede sichtbar machen, statt dem gesamten Gebäude einen einheitlichen besonders günstigen Einzelverkaufspreis zuzuweisen.

Denken Sie an ein rein erfundenes Hagener Beispiel mit vier Wohnungen. Eine Einheit ist frei und gut zugänglich, zwei sind langjährig vermietet, die vierte benötigt eine größere technische Klärung. Der schnelle Verkauf der ersten Wohnung beweist noch nicht, dass auch die übrigen drei zum gleichen rechnerischen Preis abgesetzt werden können. Gerade die weniger nachgefragten Einheiten bestimmen, wann Sie das Vorhaben insgesamt beenden könnten. Eine vollständige Rechnung betrachtet deshalb auch den Restbestand nach den ersten Abschlüssen und setzt dessen Ertrag, laufende Kosten und spätere Verkaufsmöglichkeiten eigenständig an.

Bei einer vermieteten Einheit bleibt das Mietverhältnis Teil des Angebots. Die Aufteilung macht aus einer gebundenen Wohnung kein frei verfügbares Zuhause. Ein Eigennutzerwunsch des Käufers schafft für Sie keinen gesicherten Auszugstermin. Wenn Sie den Mehrerlös überwiegend aus einer angenommenen Selbstnutzergruppe herleiten, muss diese Annahme zur tatsächlichen Verfügbarkeit passen. Andernfalls vergleichen Sie einen realen Verkauf des ganzen vermieteten Hauses mit einer nur gedachten freien Einzelveräußerung. Dieser Unterschied kann das Ergebnis stärker verändern als die eigentlichen Kosten des Aufteilungsverfahrens.

Auch die Außen- und Nebenflächen beeinflussen die eigenständige Marktgängigkeit. Ein bislang gemeinsam genutzter Garten oder mehrere Stellplätze können nicht jeder Wohnung zugleich exklusiv versprochen werden. Die vorgesehene Zuordnung verändert den Nutzen der einzelnen Einheit und möglicherweise die Attraktivität der anderen. Für Ihren Verkauf ist deshalb eine ausgewogene Struktur hilfreicher als das Aufwerten der ersten besonders gut verkäuflichen Wohnung. Wenn deren Vorteil einen dauerhaft schwächeren Rest hinterlässt, kann der erste Abschluss überzeugend wirken, während das wirtschaftliche Gesamtergebnis hinter der ursprünglichen Rechnung zurückbleibt.

Die Reihenfolge der Einzelverkäufe kann Ihren verbleibenden Handlungsspielraum verändern. Verkaufen Sie zuerst die leicht vermarktbare freie Wohnung, erhalten Sie möglicherweise früh Kapital und geben zugleich eine attraktive Verkaufsalternative ab. Bleiben danach nur langfristig vermietete oder besonders aufwendige Einheiten, kann der spätere Gesamtausgang schwieriger werden. Ein Käufer des ganzen Hauses beurteilt dagegen die Mischung als gemeinsames Paket. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Summe erwarteter Abschlüsse. Fragen Sie auch, welche Qualität Ihr Eigentum nach jedem einzelnen Schritt noch besitzt und ob Sie diesen Rest bewusst halten würden.

Welchen zusätzlichen Zustand müssen Sie vor dem Verkauf herstellen?

§ 8 WEG ermöglicht die Teilung durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Die Grundbuchvorschriften des § 7 beschreiben unter anderem Aufteilungsplan und behördliche Bescheinigung. Für das Hagener Verfahren erläutert die Stadt, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Voraussetzung für die Aufteilung in Wohnungseigentum ist. Die zuständige Bauaufsicht bescheinigt dabei die Sondereigentumsfähigkeit der abgeschlossenen Einheiten. Welche Unterlagen und gegebenenfalls baulichen Änderungen Ihr Haus benötigt, muss objektbezogen geprüft werden. Die bloße Zahl bestehender Mietverträge bestätigt noch keine passende Eigentumsstruktur.

Eine solche Bescheinigung beantwortet außerdem eine andere Frage als die Wirtschaftlichkeit Ihres Vorhabens. Dass Räume rechtlich zugeordnet werden können, beweist noch nicht ihre gute Verkäuflichkeit. Ebenso sollten Sie die Aufteilungsunterlagen mit den baurechtlichen Unterlagen und dem tatsächlichen Bestand abgleichen lassen. Eine ungeklärte zusätzliche Wohnung wird durch die Hoffnung auf ihren späteren Einzelpreis nicht belastbar. Wenn zunächst ein wesentlicher Befund zu Nutzung oder Zugang offen ist, gehört dessen Klärung in die Entscheidung über die eigene Vorleistung. Es wäre zu günstig gerechnet, diesen Aufwand allein dem späteren Käufer zuzuordnen.

Planung, notarielle Gestaltung und Grundbuchvollzug verursachen eigene Ausgaben. Dazu können Anpassungen am Gebäude oder ergänzende fachliche Prüfungen kommen. Ihre Rechnung braucht konkrete Angebote für das tatsächlich vorgesehene Vorhaben. Eine pauschale kleine Position für Papierarbeit kann den Umfang unterschätzen; eine vorsorgliche vollständige Modernisierung aller Wohnungen kann ihn unnötig vergrößern. Entscheidend ist, welchen rechtlichen und baulichen Zustand Sie wirklich herstellen müssen und welcher darüber hinaus gewünschte Standard im Einzelverkauf voraussichtlich bezahlt würde. Diese beiden Investitionsgründe sollten getrennt beurteilt werden.

Vor einer verbindlichen Planung ist auch zu klären, ob zusätzliche öffentlich-rechtliche Genehmigungsanforderungen eingreifen. § 250 BauGB enthält dafür einen an besondere Voraussetzungen und Gebietsbestimmungen geknüpften Rahmen. Aus der bloßen Lage in Hagen wird hier weder eine Genehmigungspflicht noch deren allgemeines Fehlen abgeleitet. Die für das Grundstück geltende Situation gehört in die aktuelle fachliche Prüfung. Für Ihre wirtschaftliche Wahl zählt, welche eigene Vorleistung unter den tatsächlich geltenden Bedingungen erreichbar ist. Eine erwartete schnelle Durchführung darf nicht auf einem ungeprüften allgemeinen Eindruck über das örtliche Verfahren beruhen.

Wie verändert die Umwandlung die bestehenden Mietverhältnisse?

Die Rechte der Bewohner gehören von Beginn an in den Vergleich. § 577 BGB kann bei einem Verkauf nach Begründung oder geplanter Begründung von Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht des Mieters auslösen; Voraussetzungen und Ausnahmen sind konkret zu prüfen. Sie können deshalb nicht jeden vorgesehenen Einzelverkauf ausschließlich als freie Auswahl zwischen neuen Interessenten behandeln. Das muss eine Aufteilung nicht unwirtschaftlich machen. Es verändert aber den möglichen Ablauf und die dafür benötigte Vertragsgestaltung. Eine bereits gefundene externe Kaufgelegenheit ersetzt die Einordnung des tatsächlich vorhandenen Mieterrechts nicht.

Daneben enthält § 577a BGB Kündigungsbeschränkungen nach Wohnungsumwandlung. Die jeweils geltenden Voraussetzungen und möglichen landesrechtlichen Regelungen beeinflussen eine spätere Selbstnutzung des Erwerbers. Eine Wohnung als kurzfristig frei verkäuflich zu rechnen, obwohl sie unter einem fortbestehenden Mietvertrag steht, wäre daher keine verlässliche Grundlage. Ein vermieteter Einzelverkauf kann dennoch gut zu Anlegern passen. Seine Stärke muss aus Ertrag, Gemeinschaft und konkreter Einheit entstehen. Die Umwandlung sollte nicht durch eine unsichere Räumungserwartung einen Preisvorteil erhalten, der im tatsächlichen Geschäft gar nicht zugesagt werden kann.

Ein Kauf durch einen bisherigen Mieter kann eine passende Möglichkeit sein. Er kennt die Räume bereits, muss jedoch den Preis, die Finanzierung und die neuen Eigentümerpflichten tragen können. Die persönliche Vertrautheit mit der Wohnung ist kein Ersatz für diese Gesamtentscheidung. Für Sie kann eine früh erkennbare konkrete Nachfrage den Vergleich stärken. Ein bloß freundliches Interesse sollte dagegen nicht als bereits gesicherter Abschluss in die Rechnung eingehen. Auch ein solcher Erwerb braucht die passende rechtliche Grundlage und einen Ablauf, der zum noch bestehenden Mietverhältnis passt.

Die Zahl der Wohnungen ist auch keine sichere Aussage über die Zahl unabhängiger Kaufchancen. Mehrere Einheiten können dieselbe begrenzte Anlegergruppe ansprechen und miteinander um deren Kapital konkurrieren. Ein Käufer für eine Wohnung muss nicht anschließend eine zweite erwerben wollen. Wenn Ihre Kalkulation für alle Einheiten gleichzeitig starke Nachfrage voraussetzt, trägt sie eine zusätzliche Annahme. Ein Ganzkäufer kann die verschiedenen Wohnungen dagegen gemeinsam finanzieren und im eigenen Bestand ausgleichen. Die kleinere Losgröße kann den Zugang erleichtern, sollte aber an tatsächlich passenden Erwerbern beurteilt werden.

Welche Bindung bleibt nach dem ersten Einzelverkauf?

Wenn Sie nur einen Teil der Einheiten veräußern, bleiben Sie mit den übrigen in einer Gemeinschaft gebunden. Das Gebäude ist dann wirtschaftlich nicht mehr allein Ihr bisheriger Mietbestand. Fragen zu gemeinschaftlichen Bauteilen, Verwaltung und Kosten werden im Rahmen der neuen Eigentumsordnung behandelt. Eine geplante vollständige Abgabe kann dadurch vorübergehend gerade mehr Abstimmung erfordern. Dieser Aufwand gehört zum Preisvergleich. Der erste frei verfügbare Verkaufserlös ist ein Vorteil, sollte aber nicht gleichzeitig wie das Ende sämtlicher Verantwortung für das bisherige Haus bewertet werden.

Größere Arbeiten können in dieser Zwischenphase unterschiedlich auf die Beteiligten wirken. Ein Käufer möchte vielleicht erst eine belastbare Entscheidung zur Heizung, während Sie die übrigen Wohnungen möglichst ohne zusätzliche Investition verkaufen wollen. Welche Verpflichtungen konkret bestehen und wie Beschlüsse zustande kommen, muss zur tatsächlichen Gemeinschaft passen. Wirtschaftlich sollten Sie deshalb auch ein Szenario tragen können, in dem der weitere Verkauf länger dauert. Wer für den zweiten oder dritten Abschluss keine Reserve besitzt, kann nach einem zunächst erfolgreichen Einstieg wieder unter erheblichen eigenen Entscheidungsdruck geraten.

Eine laufende Hausfinanzierung verlangt außerdem eine abgestimmte Behandlung der einzelnen Verkäufe. Es genügt nicht, jedem Wohnungspreis einen rechnerischen Anteil der bisherigen Restschuld gegenüberzustellen. Welche Freigaben die Bank ermöglicht und welche Zahlungen sie dafür verlangt, ist konkret zu klären. Ein hoher früher Einzelpreis kann zu großen Teilen für die Ablösung gebunden sein. Für Ihre Wahl zählt der tatsächlich frei werdende Betrag und die verbleibende Finanzierung des Restbestands. Nur so lässt sich beurteilen, ob die Aufteilung den erhofften schrittweisen Kapitalzugang wirklich eröffnet.

Der Ganzverkauf kann demgegenüber eine vollständige wirtschaftliche Abgabe in einem zusammenhängenden Vorgang ermöglichen. Dafür überlassen Sie einem Erwerber auch dessen eigene weiteren Entwicklungsmöglichkeiten. Einzelverkäufe können Ihnen einen Teil dieses möglichen Nutzens erschließen, verlangen aber die entsprechenden eigenen Schritte und Reserven. Die passende Wahl ergibt sich aus erreichbaren Einzelpreisen nach allen Zusatzkosten, dem realistischen Restbestand und Ihrem gewünschten Ende der Verantwortung. Wenn nur die günstigste Einheit sicher nachgefragt ist, verdient ein tragfähiges Gesamtangebot besonderes Gewicht. Wenn mehrere Einheiten tatsächlich eigenständig überzeugen, kann die Aufteilung eine prüfbare Alternative sein.

Schließlich kann ein zeitlich gestaffelter Erlös einen anderen Nutzen besitzen als eine gemeinsame Kaufpreiszahlung. Vielleicht ermöglicht Ihnen schon die erste verkaufte Wohnung die gewünschte Entschuldung. Vielleicht benötigen Sie gerade den vollständigen Betrag für einen neuen Vermögensschritt. Im zweiten Fall bleibt die Verzögerung der letzten Einheit wesentlich, selbst wenn deren Anteil am gesamten Hauswert klein ist. Individuelle Steuerfolgen können den Vergleich zusätzlich verändern und gehören in die Beratung. Der Bruttomehrerlös sollte nicht als frei verfügbares Ergebnis gelten, solange diese persönlichen Folgen und die zeitliche Verwendung noch offen sind.